不動産競売物件を購入する時の3つのリスク

「競売物件」は安価に不動産物件を購入できるけど…

ロバートキヨサキさんの大ベストセラー「金持ち父さん・貧乏父さん」で、一般の人にも脚光を浴びるようになった「不動産投資」
※まだ読んだことのない人は、ぜひ一読をオススメします。記事の最後にAmazonなどのリンクを貼っておきますね！

物件のオーナーになって賃貸収益を上げたいと考える人が多くなってきましたね。

不動産仲介の仕事をしていても、
「投資目的で物件を探している」
というお客様は多いです。

賃貸に出して、家賃収入を得るためには「安くて良い物件」を手に入れることが絶対条件で、
安いだけで借り手がつかないような物件ではダメだし、

良い家賃で貸せそうでも、あまりに高額な物件では「タネ銭」を回収するまでに時間がかかってしまいます。
（これを利回りと言います）

そういった理由で、「競売物件」を購入するという方法を実践している不動産投資家さんも増えてきました。

競売物件は、一般的な不動産の価格よりも安価に入手できる場合が多く、中にはちょっと信じられないような「掘り出し物」も潜んでいたりして、不動産投資を本格的に行いたい人にとってはハズせないものです。

ただし。

競売物件は普通の物件とは違います。
ぶっちゃけ、「一般には売り出せないような物件」なので「競売」に出されているのです。

なので、

「一般には売り出せない理由」を自分で解決・処理できる人でなければ、手を出すべきではありません。

僕は、不動産仲介の仕事しているので、業者さんが購入した「競売物件」を仲介することもあります。

業者さんが競売を落札しているので、その物件は業者所有の「中古物件」となっているのですが、それでも結構難しい売買になってくるケースが多いです。
隣地との境界が確定出来てなかったり、所有者不明の動産が敷地内に残されたままだったり。

さすがに占有者のいるような物件はありませんけど(笑)

不動産業者が落札しても、一筋縄ではいかない「競売物件」
その３つのリスクを解説していきます。

競売物件のリスク①　物件の中を確認できない

競売物件は普通の不動産物件を購入するように「内見」が出来ません。
物件の室内を見ないまま購入（入札）するしかないのです。

室内は、競売物件に添付されている
「現況調査報告書」
を見て判断するしかありません。

なので、室内の程度がどれほどなのかは分かりません。
当然、写真は添付されてますし、大きな不具合などは報告書に記載されています。

そういった書面だけで判断するしかないので、実際に購入（落札）してから室内を見て
「これはヒドイ状況」
となることもあり得ます。

なので、物件を数多く見て、写真や書面から状態を想像できるような「プロ」または「ベテラン」でない限り、大きなリスクとなります。

競売物件のリスク②　現況調査報告書を読み解くのが難しい

先に挙げた競売物件の「現況調査報告書」は、物件の写真や状態の情報以外にも様々なことが記載されています。

それらをしっかり読み解くのはなかなか難しいです。

実際に競売に出されていた物件の「現況調査報告書」から抜粋し、
【事例】として解説します。
※本当は実際の報告書の画像などを掲載したいのですが、転載禁止となっているので控えます。

こういった説明が載っています。
この物件は、地方の政令都市にあるマンションで地下鉄の駅にも近く、入手すれば入居者は付きそうです。
ただ、この物件はプロでもちょっと手を出しにくい要素が多いです。

・所有者が行方不明になっていること
・個人で派遣の仕事をしていたということ
・法務局に法人の登記がされていないこと

労働者派遣の仕事は、国からの厳格な許可が必要な仕事です。
それを個人で、しかもちゃんとした手続きを踏まずに行っていたと想像でき、
ちょっと犯罪の雰囲気すら感じます。

こういった物件は後からトラブルになりそうな予感しかしません。

このような判断を報告書を読んだだけでできるかどうか？

競売物件を狙うなら、こういったことも考えなくてはなりません。

競売物件のリスク③　落札しても使用できないかもしれない

競売物件は、購入（落札）してもその物件を使用できないというケースもあり得ます。

例えば、
・占有者がいて引き渡しに応じない
・共有持ち分だけの競売
・土地だけの競売で、上に建っている建物は別の所有者がいる

など。せっかく購入（落札）しても、当初の思惑通り使用できない可能性もあるということです。

もちろん、すべて「現況調査報告書」に記載されてますので、それをしっかり読み込んで理解する必要があります。

やはり、相当な「不動産」に対する知識が要ります。

まとめ

いかがでしたか？
競売物件は一見安くて魅力的ですが、今回のようなことを理解していないとトラブルに巻き込まれたりします。

今回のまとめです。
不動産競売物件を購入する時の3つのリスク

・物件の中を確認できない
・現況調査報告書を読み解くのが難しい
・落札しても使用できないかもしれない

以上のリスクについて「大丈夫」と思える人は、競売物件にチャレンジしてもいいかもしれません。

最後に、冒頭で紹介した「金持ち父さん・貧乏父さん」のリンクを貼っておきます。