住宅ローンは意外に審査が厳しい？
2020年代になっても、住宅ローン金利は低いまま推移しています。 変動金利の基準金利は2％後半ですが、実際の実行金利は0.5%前後といったところです。 こうなると、せっせと自己資金（頭金）を貯金して住宅ローンを少なく設定するより、さっさと借りてしまって返済を始めた方がはるかにメリットがあるという状態です。
とはいえ、住宅ローンも「借入金」である以上、貸してもらうためには金融機関の「審査」が必要です。 この住宅ローンの審査、意外と通らない人が多いです。 そして、審査落ちをする人の多くが「審査落ち」の理由に心当たりが無いと言います。
今日は、「住宅ローン審査が通らない！どうする？審査が通らない5つの理由とその対処方法」というテーマを解説していきたいと思います。
住宅ローン審査に落ちる理由とその対処法を解説します
この記事では、住宅ローンに落ちる理由を5つのパターンに分けてその解説と対処法について説明します。 さらに、住宅ローンに落ちてしまった時の解決パターンを3つご紹介します。
住宅ローン審査に落ちてしまった人、これから審査を受けるけど「審査」に不安がある人の参考になればうれしいです。
住宅ローン 2つの「落ち方」
住宅ローン審査に落ちる「落ち方」にも2種類あります。
①融資不可
住宅ローンの審査をしてもらったものの「融資不可」つまり、住宅ローンを組めない（貸してもらえない）という回答が返ってくる場合です。
いわゆる「ゼロ回答」というものですね。
これは、そもそもお借入れができないということなので、何らかの大きな理由が存在することになります。
ゼロ回答から融資OKにひっくり返すのは至難の業。ただし、この先ずっとダメという訳ではありません。 融資不可になった理由を分析して、今回解説する対処法を実行していれば、住宅ローンを組めるようになる可能性もあります。
②希望額からの減額承認
希望の物件を購入（または建築）するために、資金計画を立てて必要な借入額を算出した上で、住宅ローンの審査に出すのですが、希望した額まで貸してくれないという「一部審査落ち」みたいな回答をもらうこともあります。
いわゆる「減額回答」というものですね。
この場合、お借入れ自体はOKなんだけど、そんなに沢山貸せません、と言われているわけですね。
この場合は、自己資金を出すか、もう少し安い物件を探すか、そういった選択になりがちです。
これも、対処次第では増額回答に変わる可能性もゼロではないので、今回の対処法を参考に分析してみて下さい。
住宅ローン審査が通らない５つの理由とそれぞれの対処法
理由① 他に借入（借金）がある
意外と知られていませんが、何か借入れ（借金・ローン）があると住宅ローンが審査落ちになる可能性があります。
例えば、
・車のローン
・クレジットカードのキャッシング
・クレジットカードのリボ払い
・ブライダルローン
・消費者金融からの借り入れ
・銀行のフリーローン
などです。これらの借入れがあると、住宅ローンの審査は厳しくなります。 携帯電話の割賦購入も「借入れ」とみなす金融機関もありますので、心当たりのある人は、チェックしてみて下さい。
①の対処法
この場合は、とにかく今ある借入残高をゼロにすることが大事です。 車のローンやクレジットカード系の返済は、一括返済をしてしまって下さい。
もし、一括返済できないほど残債が大きかった場合は、ちょっと時間がかかるかもしれませんが、結局それが一番の近道です。
消費者金融からの借入れは、住宅ローンを審査する銀行にとっては、あまり印象がよくありません。中には借入れそのものが無くても、消費者金融のキャッシング専用カードを所有しているだけで、審査落ちにする銀行もあると聞きます。
理由② オーバーローン状態になっている
年収に応じて、年間の返済額の上限が決まっています。 これを「返済比率（へんさいひりつ）」と言います。
１年間に返済に当てる金額が決められているということです。
フラット35と民間住宅ローンで返済比率の基準は異なります。 フラット35の返済比率の基準は、一律で年収が400万円未満だと30%以下、400万円以上だと35%以下です。
一方で、民間住宅ローンの返済比率は各金融機関によって基準が異なります。 一般的には年収100万円以上300万円未満は20%以下、300万円以上450万円未満は30%以下、600万円以上は40%以下など、基準が細分化されていることが多いのが特徴です。
つまり、年収300万円の人がフラット35で申し込んだ場合、その返済額の上限は、 300万円×30％＝90万円となります。 90万円÷12＝7万5千円、ですので、月々7万5千円以下の返済に抑えられる額までしか借入れ出来ないことになります。
それをオーバーすることを「オーバーローン」「フロー」などいいます。
返済比率を超えた住宅ローンの申し込みに対しては、返済比率内に収まるように「減額回答」されるパターンが多いです。
②の対処法
この場合は、とにかく返済比率の範囲内に借入額を収めるようにしなければなりません。 自己資金を投入して借入額を減らすか、物件自体をもう少し価格の低い物件に変更する、注文住宅なら間取りをコンパクトにして費用を抑えるなどの方法を取ります。
オーバーローン状態で借入できたとしても、その後の返済が厳しくなるのでそもそも無理のない資金計画を立てるようにそこから見直した方がいいです。
理由③ 過去に金融事故を起こしている
金融事故というのは、大きいものでいうと「自己破産」「個人再生」といった債務整理などです。 そこまでいかなくても、クレジットカード支払いの延滞なども金融事故にあたります。
この金融事故歴のあることを「ブラックリストに乗る」と言ったりします。
金融機関の借入情報や返済履歴などは、すべて「個人信用情報」と呼ばれる機関に登録されていきます。 そこに上記の金融事故の記録があった時点で、住宅ローン審査は一発「ゼロ回答」で帰ってきます。
よくあるのが、クレジットカード支払いの延滞です。 口座入金が面倒で「次回まとめて支払う」「コンビニから振り込む」などを繰り返していると、それだけでどんどん事故歴が蓄積されていくパターンで、直近5年以内に3回以上延滞があるとほぼアウトです。 （金融機関によっては1度でも延滞記録があるとゼロ回答してくるところもあります）
③の対処法
金融事故歴がある場合は、解消するのに時間が必要です。 個人信用情報から記録が消えるまで待つしか方法がありません。
事故歴が消えるまでは一般的に5年と言われています。 自分の金融事故歴が気になる人、あとどれだけ待てばクリアになるのかを知りたい人は「個人信用情報」を取り寄せてみるといいと思います。
主な個人信用情報は下記の3つです。HPのリンクを貼っておくので参考にしてみてください。
理由④ 勤続年数・雇用体系・勤務先の問題
住宅ローンを貸し付ける銀行からしてみると、借りる人がどんな仕事をしているのかというのは重要です。 ちゃんと返済していけるのかを重視するからですね。
その時にチェックするのが「勤続年数」「雇用体系」「勤務先」の3つです。
●勤続年数 短いサイクルで転職を繰り返す人には厳しいのが住宅ローンの審査です。ちゃんとした理由がある「キャリアアップ」であるならば問題はないのですが、全く違う異業種へ短いスパンで転職を繰り返していると「仕事を継続できない人」と判断されてローンの貸付を見送られるケースもあります。 同じ会社に長く勤めていた方が審査が通りやすいという事実があります。
●雇用体系 これは、正社員かどうかというのが大きなポイントです。非正規雇用と呼ばれる「派遣」「パート」「契約社員」の方は、会社側の都合で仕事がなくなるリスクがあります。 そうなると返済原資がなくなるので、返済ができなる可能性があるので、雇用体系も重要視されます。 自営業者も審査が通らないまではいかなくとも、会社員よりかなり厳しい基準で審査をされる傾向です。
●勤務先 勤務先の財務状況なども関係してきます。いつ倒産してもおかしくないような決算報告をしている会社に勤めている人には審査が降りないケースもあります。
④の対処法
「勤続年数」に関しては、少なくとも1年以上、できれば2年以上あると問題はありません。それより少ない場合、非正規雇用で仕事している場合、勤務先の状況がよくない場合の対処法で一番確実なのは「フラット35」を利用することです。
フラット35は勤続年数も雇用体系も勤務先もあまり関係ありません。 その代わり在籍確認といって、ちゃんとそこの会社で働いているかどうかの確認はします。 （会社に電話などをかけて確認する）
理由⑤ 年齢・健康面の問題
●年齢
住宅ローンには申し込み上限年齢と完済上限年齢が決められています。 つまり、申し込みができる年齢と、何歳までに返さなければならないかということが決められているということですね。
これは金融機関によってバラツキはありますが、申し込み年齢の上限はだいたい60〜70歳、完済年齢の上限は75〜80歳というのが一般的です。 これを超えての住宅ローンは組めないということです。例えば72歳では住宅ローンの申し込み自体ができず、59歳から35年ローンは組めないことになります。
●健康面
住宅ローンは「団体信用生命保険」という保険とセットで申し込みます。 この保険は、住宅ローンを借りる人に万が一のことがあった場合、その保険で住宅ローンを完済するというものです。 この保険に加入できないような持病のある方、近々に大病を患った方は、住宅ローン審査も否決される場合があります。
⑤の対処法
年齢や健康面に関しては、個人の努力でなんとかなるものでもありません。 もちろん、生活習慣病のようなものは、ある程度予防はできますが絶対ではありません。
銀行によっては、親子リレー返済といって親子で同居するような家の購入の場合は、親世代に万が一のことがあった場合に子供がその住宅ローンを引き継ぐという形で実行してもらえる場合もあります。
また、フラット35は団体信用生命保険なしでも借入できますので、リスクはありますが、健康面でどうしても難しい場合は「フラット35の団体信用生命保険なし」で借り入れるという選択も考えられます。
住宅ローン審査落ちした時は、どうすればいいのか？
対処法を実践するにしても、実際に審査落ちしてしまったらどうすればいいのか？ということになりますよね。
正直に言うと、審査落ちした住宅ローンを瞬時にひっくり返す方法はなかなか見当たりません。
ただずっと住宅ローンが組めない訳ではないです。 それには下記の２つのアプローチで住宅ローン審査のやり直しのタイミングを待つしかありません。
自力で改善
これは自分で出来ることは、努力して改善さえすれば住宅ローン審査が通るということです。
例えば、今ある車のローンを頑張って完済する、クレジットカードの延滞はしないようにする、消費者金融のキャッシングカードは破棄する…etc
自分で出来ることはドンドン改善していきましょう。 健康面にも気を付けて、生活習慣病になりにくい生活を送ることも大切です（一見関係ないように見えますが）
時が解決
例えば転職したばかりで勤続年数が短い人は、１年以上勤めて基準をクリアすればOKです。 また、金融事故歴があっても、一定の期間（一般的に５年と言われている）を何事もなく経過すれば、住宅ローンの審査が通る可能性があります。
それには、時を待たなければなりません。
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まとめ
今回は、「住宅ローン審査が通らない！どうする？」審査が通らない5つの理由とそれぞれの対処方法とは？というテーマで解説しました。
住宅ローンは金利も低く、長期返済の借り手にとっては有利な融資ですが、その分審査もしっかり行います。
日ごろからお金の管理には十分気を付けて暮らしていくことが、実際に住宅ローンを組んだ時に「住宅ローン破綻」にならない大原則です。
この記事が住宅ローン審査に不安を持っている人の参考になればうれしいです。
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