【コストをかけずにできる】効果的な賃貸アパート・マンションの空室対策、契約率をあげる方法

内見はそこそこあるのに、空室率が高い物件には理由がある

賃貸アパート・マンションオーナーにとって、一番の悩みのタネは
「空室」ですよね。

空室をなくすことがオーナーにとっては何よりの収入源ですので、どのオーナーもいろいろ知恵を絞って入居者を募集します。

そのために

など、賃借人にとって嬉しいこと、有利なことを周囲の物件との競争のように実施します。

そのおかげで、内見の数は増えていったとしても、なぜか成約率が低く、入居率が低調のままという物件オーナーはいませんか？

もし、そういう悩みを抱えているなら、その理由は明確です。

満室アチーブメントプログラム

この記事を書いた人

簡単に僕、井ノ口将久の自己紹介をします。

現在は、不動産仲介業を行っていて、主には売買仲介なのですが、賃貸仲介の相談も多いので、月に何室も賃貸物件を見て周り、お客様のご案内をします。

最終的にお客様が決める物件には「共通の特徴」があり、何人内見に連れて行っても決まらない物件には「共通の理由」が存在します。

では、「共通の理由」とは、どんな理由でしょうか？

共用部分のキレイさが物件の空室率を決める

結論から言います。

「共用部分のキレイさ」とその物件の空室率の高さは比例しているように思います。

物件の室内をどれだけキレイにリフォームしても
立地がそこそこよくても
入居費用をグッと安くしても

共用部分が汚い物件は、入居（契約）にはならないという傾向があります。
僕は、何件も見て回ったけど、ほとんどこれはどのお客様にも当てはまる傾向でした。

内見がそこそこあるというのは、物件資料またはネットでの閲覧上では「好印象」だったはずなのです。

でも、実際に見て決めないというのは、余程部屋の内容が悪くない限りは、この「共用部分のキレイさ」で決まっていると思います。

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なぜ、共用部分のキレイさが空室率と関係するのか？

賃貸を借りて住むといっても、人は誰もが「快適な暮らし」を望んでいます。
特に同じ賃貸物件に住む人は、どんな人なのか、変な人はいないか、静かに暮らせるのか、治安はいいのか、そんなことが気になります。

共用部分がキレイだと、そこの住人の人はみな
「しっかりした安全な人」という印象になりますし、

共用部分が汚いと、そこの住人はみな
「ちょっとだらしなくて、素行の悪い人」という印象になります。

また、共用部分がキレイだと管理が行き届いている印象になるし、汚いとロクに管理もしないいい加減な印象になります。

なので、共用部分のキレイさは入居するかしないかを決める大事な要因になるのです。

お客様が気にする「共用部分のキレイさ・汚さ」とは？

部屋の状態や、立地などは合格でも、階段やエントランス、駐輪場などが汚れていたりゴミだらけだったりしたらそれだけで入居する気が失せていくようです。

階段

階段部分の汚さはすごく目につきやすいです。２階以上の物件で階段を使用する場合、どうしても足下を見ながら上がって行きますので、その汚れが目につきます。
ゴミ、枯れ葉、虫の死骸、鳥のフン、など階段部分がキレイかどうかはすごく重要です。

廊下

廊下も同様、汚さが目につきやすいところです。
また、入居者の私物が廊下に放置されっぱなしとかも大きなマイナス点です。
普段からの管理がいい加減だったり、入居者に遠慮して言えなかったりするとまさに逆効果です。

照明

廊下や階段部分の照明が切れていたり、そもそも外れていたり、壊れていたりするのは印象が悪くなります。
特に女性は夜の明るさは重視される人もいますので、照明はまめにチェックするかLEDの寿命が長い照明に交換するのもいいと思います。

エントランス・駐輪場・駐車場

エントランス、よくある集合ポストなどのところもよく見られます。
ポスティングのチラシで溢れかえっているようなポストなどがあるだけで、入居を見合わせる場合もあります。

駐輪場も大事。自転車が雑然としてるのはもちろん、放置自転車のようなものがあるだけでもダメです。
駐車場などに私物のタイヤなどを置きっぱなしにしているのもダメ。
とにかく、共用部分の使い方は普段から徹底しておくことをお勧めします。

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人は無意識に「割れ窓理論」を感じている

割れ窓理論ってしってますか？

その昔、ニューヨークのジュリアーニ市長がこの説を元に、徹底的に軽犯罪を取締りニューヨークの犯罪率を下げたという逸話が有名ですね。

ちなみに「割れ窓理論」とは、

割れ窓理論とは次のような説である。

治安が悪化するまでには次のような経過をたどる。

1. 建物の窓が壊れているのを放置すると、それが「誰も当該地域に対し関心を払っていない」というサインとなり、犯罪を起こしやすい環境を作り出す。
2. ゴミのポイ捨てなどの軽犯罪が起きるようになる。
3. 住民のモラルが低下して、地域の振興、安全確保に協力しなくなる。それがさらに環境を悪化させる。
4. 凶悪犯罪を含めた犯罪が多発するようになる。

したがって、治安を回復させるには、

• 一見無害であったり、軽微な秩序違反行為でも取り締まる（ごみはきちんと分類して捨てるなど）。
• 警察職員による徒歩パトロールなどの取り締まりを強化する。
• 地域社会は警察職員に協力し、秩序の維持に努力する。

出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

賃貸物件を探すお客様も、無意識にこの「割れ窓理論」を感じていて、
共用部分が汚い＝住人もだらしない＝住環境が良くない

と思ってしまうのではないかと僕は思います。

空室率を下げるには「共用部分の掃除」

結論として、賃貸物件の空室率を下げるには、

「共用部分の掃除」

これに尽きると思います。
物件オーナーは、「どんな掃除をするのか？」を確認して管理会社を見直すのもいいですし、なんなら自分で掃除してもいい。

自分でそうじすれば、コストはゼロ（時間はかかるけど）

掃除専門業者を入れても、空室率が下がるなら十分に費用対効果はあると思います。

空室率を下げるには、共用部分をキレイにする

これが一番簡単で効果のある対策です。

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