フラット35の特徴とは？一般的な住宅ローンと何が違うのか？

「フラット35」は利用すべき人と利用しなくてもいい人がいる

住宅ローンのことを考えると「フラット35」という言葉を耳にすると思います。

どうやら、住宅ローンの種類（？）のことのようだけどイマイチよく分からない…
こういった声をよく聞きます。

フラット35は一般的な銀行などでの住宅ローンとは少し特徴が違います。
なので、フラット35を利用して住宅ローンを組むべき人と、フラット35を使っても何もメリットが得られない人もいます。

自分はどちらなのかをしっかり把握しておかないといけません。

この記事では、フラット35の特徴と一般的な住宅ローンとの違い、どんな人が利用するとメリットが得られるのかについて解説していきたいと思います。

ハウスメーカー、不動産仲介と今でも毎月何本も住宅ローンをお手伝いしている僕が解説します

僕は、ハウスメーカーに勤務している頃から、不動産仲介業をしている今現在に至るまで、毎月何本も住宅ローンの申し込みのお手伝いや、資金計画相談を受けています。

その中でも分かりにくいのが住宅ローンの仕組みですね。
一般的な住宅ローンもフラット35もマイホームを購入するために借りるローンであることに変わりはありません。

資金計画相談を受けていて、お話を聞いていくと
「このお客様はフラット35で進めた方がいいな」
と思うお客様もいれば、
「この場合はフラット35ではなく、一般銀行の変動金利で組んだ方がいい」
と判断するお客様もいます。

ただ、お客様には銀行の住宅ローンとフラット35の違いがイマイチ分からないようで、
「なんとなく「フラット35」だと安心だ」とか「変動金利はリスクがあるのでは？」といったような思い込みがある場合も多いです。

今日は、正しく、フラット35を理解して自分たちは利用した方がメリットがあるのかどうかの参考にしてもらえたらいいなと思ってます。

フラット35の特徴とは？

それでは、フラット35の特徴を順に解説していきます。

その① 住宅金融支援機構と金融機関が提携して行なっている住宅ローン

住宅ローンは通常、各金融機関（銀行）がお金を貸してくれて、その銀行にお金を返していきます。
もちろん、フラット35も銀行から引き落としになるのですが、実施している母体は各銀行単体ではなくて

「住宅金融支援機構」

という団体と提携して行ってます。
住宅金融支援機構とは、かつての「住宅金融公庫」が前身の団体です。

銀行の長期に渡る融資のリスクを住宅金融支援機構が証券化して買い取る形で融資が実行されるのです。

ちょっと、分かりにくいですね。自分で書いていても分かりにくいです（笑）

なので、国が家の購入を推奨するための機関がやってる住宅ローン＝フラット35だということです。

その② 金利が長期固定

フラット35の特徴に長期固定金利というのがあります。

文字通り「35年間」ずーっと同じ金利でいいですよ、ということなのです。

これは、サラッと書きましたが、お金を貸す側としてはすごくリスクのあることなのです。
社会情勢がどう変わるのか分からないのに、今の金利を35年の長きに渡って約束するのですから、そりゃあ勇気がいりますね。

なので、普通の金融機関ではこんなリスクを取った住宅ローンなど設定できません。
基本は社会情勢に合わせて金利が上下する「変動金利」か、せいぜいが3年・5年・10年といった期間限定の固定金利が精一杯です。

フラット35は、住宅金融支援機構が（国が）バックアップしてリスクを背負ってくれるので、35年の長期固定金利を実行できるのです。

もちろん、逆に世の中の金利が下がってもずーっと同じ金利で固定なので、貸す側もリスクばかりというわけではないのですが…

その③ 自営業や非正規社員でも借りられる

以前、僕が書いた記事で

「住宅ローンの審査とはどういうものなのか？銀行がチェックするポイントとは？」

という記事があります。そこで解説させてもらったように、住宅ローンの審査基準は「借りる人を審査する」のが基本だと言いました。

住宅ローンの審査とはどういうものなのか？銀行がチェックするポイントとは？

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2020.08.09

つまり、借りる人がどんな仕事をしていて、勤続年数が何年ぐらいで、安定して収入がある正社員かどうか、などを審査でチェックされるのですね。

それに対してフラット35は、どちらかと言うと「借りる人」よりも「買う物件」の価値を基準に審査します。

もちろん、年収や過去の金融事故状況などは審査されますが、自営業であったり、契約社員や派遣、パートなどの非正規社員の人でも問題にされません。

転職したばかりでも、就職したばかりでも大丈夫です。
1ヶ月の給与（収入）×12ヶ月＝年収として計算してくれます。

なので、非正規社員や収入が毎年上下する自営業の人でも比較的申し込みやすい住宅ローンです。

その④ 団体信用生命保険の加入義務がない

一般の住宅ローンでは、団体信用生命保険といって、万が一債務者（住宅ローンを借りる人）が返済途中で亡くなってしまったりした場合に住宅ローンを完済する保険に加入するのが条件となります。

この保険で万が一の時でも銀行側が取り立て不能に陥らないようにするのです。

もちろん、万が一のことがあっても残された家族はマイホームが残るのでそれなりにメリットのある保険です。

ただし、この保険も持病などがある人は加入できません。
糖尿病や心臓病、透析など将来重篤な症状になる可能性がある持病のある人は審査落ちになってしまいます。

なので、どんなに軽い症状でも持病がある、定期的な薬を飲んでいる、などの人は住宅ローンを組めないことになります。

フラット35にも「機構団信」と呼ばれる団体生命保険の設定はありますが、任意です。
つまり、団体信用生命保険に加入しなくても住宅ローンを組めるのです。

ただし、その場合は債務者に万が一のことがあったときの備えは各自で準備する必要があります。

その⑤ 国から支給されている手当なども年収換算してくれる

例えば、母子家庭手当や、高齢者の方の年金なども「収入」として換算してくれます。
シングルマザーの人が家を購入したい時や、高齢者の方の買い替え、親子共同名義での購入などの場合などは良い条件でお借り入れができる場合があります。

その⑥ 購入する物件に一定の条件がある

フラット35は、買う物件の価値で判断するといいました。

なので、一定の基準を満たした物件でないと融資をしてくれません。
一定の基準とは、建物の大きさや性能などが快適に長く暮らせるだけの価値があるかどうかが判断基準になります。

フラット35を利用するためには、買う物件がフラット35の基準に合致しているかどうかの「適合証明」を取得できないといけません。

下にあるのがフラット35の適合基準の表です

フラット35を利用した方がいい人とは？

金利を一定にしたい人

フラット35は長期固定金利なので、金利の上下がありません。
社会情勢を気にしながら金利の上げ下げに一喜一憂したくないと言う人は、フラット35がいいかと思います。

自営業の人

自営業の人でも一般的な住宅ローンが通ればそちらでも構いません。

ただ、銀行などは自営業の人の審査は結構厳しくなります。
希望金額から減額回答されたり、金利を上乗せで高い金利を設定されたり、かなりの額の保証料を要求されたりします。

なので、フラット35も同時に検討してみて、より条件のよい方を選べばいいと思います。

フリーランスの人もフラット35を軸に考えるといいと思います。

非正規社員の人

契約社員や派遣社員など、ちゃんと働いているけど雇用形態が正社員ではない人はフラット35がいいです。

正社員でないと住宅ローンの審査自体を断られる可能性もありますので、契約社員や派遣社員、パート社員の人はフラット35で申し込むのがいいでしょう。

持病のある人、大きな手術をしたことのある人

団体信用生命保険の加入義務のないフラット35は、保険に加入できない人でも住宅ローンを申し込めます。

他の生命保険などで万が一の時の対策が出来るのなら、フラット35の団信なしで申し込むのがいいですね。

収入の他に国などから手当てなどを受けている人

母子家庭手当、年金などの手当が定期的にもらえている人も、フラット35は有利です。

まとめ

フラット35は、長期固定金利が特徴です。良質な物件であれば人の属性は一般の銀行よりは厳しくチェックされません。

もちろん、長期固定なので銀行の変動金利と比べると金利自体は高く設定されます。
なので、そのあたりのバランスを見てどちらを利用するかを考えた方がいいですね。

フラット35も住宅ローンであることに変わりはないので、国がバックアップしてるからといって支払いが滞ったら競売にかけらます。

なので、どちらにせよ、購入前にしっかりとした返済計画を立てるのが大原則であることに変わりはありません。